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预售登记备案,商品房买卖合同有效

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基本案情

      2002年7月29,原告贾淑琴即乙方,被告某房地产开发有限公司即甲方,双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定:乙方购买甲方开发的某市X号院111107号房屋作为住宅,建筑面积共99. 04平方米,房价款为人民币89万元;付款方式为首付人民币18万元,银行提供71万的20年期个人住房抵押贷款;甲方应于20021223日前将符合合同约定条件的房屋交付乙方使用。该合同签订后,原告按月支付了首付款18万元,被告为原告所购房屋办理了预售登记备案手续。200289日,原、被告及中国建设银行某某支行签订了《中国建设银行某市分行个人住房贷款借款合同》,约定中国建设银行某支行向原告提供人民币71万元的购房贷款。20021023日,中国建设银行某某支行向原告发放了该笔贷款。但合同约定的交付期限届满后,原告虽多次要求被告交房,但被告一直未向原告交付所购之房。

 

      20038月,被告通过某中介公司以人民币468000元的价格,将原告所购之房的使用权另行售与第三人夏兰芬。夏兰芬支付全额价款后于2003820日入住,并于200410月将户口迁入该址。20066月,因原告连续三个月未按期偿还银行借款本息,中国建设银行股份有限公司某某支行(原中国建设银行某某支行)向某市西城区人民法院提起诉讼,要求解除原、被告及该行所签订的《中国建设银行某市分行个人住房贷款借款合同》。200675日,法院做出裁定,对原告所购买的位于本市X号院111107号楼房一套进行诉讼保全,在保全期间,上述房屋不得办理买卖、过户、抵押等手续。

 

      20068月,原告发现第三人夏兰芬入住上述房屋后,向人民法院提起诉讼,要求被告履行交付房屋的义务,第三人将房屋腾退并迁出户口,诉讼费由被告承担。

 

法院审判

      庭审中,被告对上述事实基本认可,但辩称,因房屋已被某市西城区人民法院查封,故无法履行交房义务。

      第三人夏兰芬述称,20038月,我与被告签订买卖合同,并支付了全部价款,取得了房屋使用权;我一直向物业公司交纳物业费,并不清楚房屋产权情况。现在,我们一家三口都在这居住,无法给原告腾房。第三人并向法院提供了其于2003820日向某中介公司交付人民币468000元的收据、物业管理公司的证明和收费单,证明其于20038月向被告购买本案原告已购之房的使用权,同时一直交纳物业费的事实。

 

      法院经审理查明后认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实,原、被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,应为合法有效。被告应按约定向原告履行交付房屋的义务。现原告诉请要求被告交付其所购买之房,理由正当。第三人未经原告同意,即居住原告所购之房,没有合法依据,故第三人应无条件将原告所购之房腾出。关于原告所提出的要求第三人将户口迁出的诉讼请求,不属民事案件受案范围,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:

      一、第三人于本判决生效后十五日内将原告所购房屋腾空,并由被告将该房交与原告。

      二、驳回原告其他的诉讼请求。

      第三人不服一审判决,提出上诉,二审法院于20077月维持原判。

 

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